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一 、记牌器怎么全显示
你需要获得记牌器才能全部显示，否则只显示前面几张牌的数据 。如下图所示：

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4
、如下图所示 ，当获得记牌器之后
，就可以显示全部的牌了
。

二、辅助怎么设置

1.首先，打开辅助开挂应用程序。

2.在应用程序的主界面上 ，你可以看到一些设置选项
，如记牌器开关记牌器类型等 。

4.根据你的需求，选择合适的牌器类型。通常有基本记牌器和高级记牌器两种选择
。

5.一旦你完成了设置 ，记牌器将开始工作
，并在游戏过程中帮助你记住已经出过的牌。

这个设置方法是根据辅助记牌器的常规操作来说明的 。必赢神器的原理是通过分析已经出过的牌来推测剩余牌的情况，从而帮助玩家做出更好的决策
。记牌器的类型选择取决于你对记牌器功能的需求 ，基本记牌器通常只能提供基本的牌型统计信息，而高级记牌器可能会提供更多的功能
，如牌型推测等。

三 、辅助开挂神器工具哪里买
1、在比赛中，打开“wepoker德州局透视开挂作弊方法 ” 。

2
、在“辅助”界面中 ，点击底部的“道具商店
”
。

3、在“道具商店
”
，点击“记牌器”。

4 、点击“购买 ”按钮，即可获得记牌器 。

操作使用教程：
1.辅助怎么打才能赢？亲 ，wepoker德州局透视开挂作弊方法游戏可以开挂的
，确实是有挂的，安装这个软件.打开.
2.在“设置DD辅助功能DD开挂工具
”里.点击“开启”.
3.打开工具.在“设置DD新消息提醒 ”里.前两个选项“设置
”和“连接软件”均勾选“开启 ”.(好多人就是这一步忘记做了)
4.打开某一个微信组.点击右上角.往下拉.“消息免打扰
”选项.勾选“关闭”.(也就是要把“群消息的提示保持在开启 ”的状态.这样才能触系统发底层接口.)
5.保持手机不处关屏的状态.
6.如果你还没有成功.首先确认你是智能手机(苹果安卓均可).其次需要你的微信升级到新版本.

作者 |  何国胜编辑 | 向现从 2026 年 8 月 27 日到 9 月 8 日 ，不到半个月
，张强先后被中部某市三个区的公安部门传唤，说他涉嫌敲诈勒索犯罪
。尽管每次他都安全回家 ，但他的恐慌却已经达到了顶点。他不敢待在家里
，一直在外晃到午夜 12 点才敢回家 。警方盯上的是他近 5 年来所干的事——职业打假
。从 2021 年开始，张强成为职业打假人 ，在线上线下购买假冒伪劣或过期的食品
、药品等，通过投诉和举报向商家索赔。5 年来
，这份 " 工作 " 几乎没出过岔子 。2023 年，他还因举报一名卖假药的商家 ，被当地市场监督管理局奖励了 5000 元。张强举报某假药商家后
，被当地市场监督管理局奖励了 5000 元 / 受访者供图但从今年 8 月起，他感觉到 " 行业 " 内的气氛变了
。陆续有人因涉嫌敲诈勒索被警方带走 ，各类打假群也开始一个个解散。张强开始意识到
，职业打假行业近期的变化，可能与正在推进的新一轮扫黑除恶专项斗争有关 。新华社 8 月 2 日消息 ，党中央就深化扫黑除恶专项斗争作出部署
，明确从今年 7 月开始，利用一年左右时间 ，在全国范围开展深化扫黑除恶专项斗争
。在此次专项斗争打击的重点中
，利用网络平台有组织地实施恶意索赔、舆情敲诈等行为被点名。近几年来，职业打假行业出现异化现象 ，恶意打假 、索赔等行为不断受到关注 。8 月底，两名以打假为业的知名短视频网红 " 山西铁头 " 和 " 松哥打虎 " 分别被太原
、长春警方通报
，涉嫌敲诈勒索等犯罪
。两人均被指存在团伙化犯罪行为，其中坐拥百万粉丝的 " 松哥打虎 " 团伙更被警方初步认定为涉嫌黑恶性质犯罪组织。" 山西铁头 " 和 " 松哥打虎 " 分别被太原、长春警方通报这在打假圈内引起了震动 。被称为 " 中国打假第一人 " 的王海告诉南风窗 ，近期不少打假群聊相继解散
，部分打假人士也纷纷静默，担心被这次专项行动波及
。但在王海看来 ，此次专项行动针对的是恶意索赔
，而非职业打假本身。长期以来，职业打假与恶意索赔之间究竟如何划界 ，在实践中并不总是清晰 。在新一轮专项斗争推进的背景下
，什么样的打假仍属于合法维权，什么样的行为又会滑向刑事犯罪 ，重新成为这个行业无法回避的问题
。三次传唤5 年前
，张强还是一家淘宝店的客服，当时店铺经常被职业打假人打假。他由此了解到这一行业 ，随后自学法律和食品 、药品相关的安全标准，踏入职业打假行业 。" 前几年售假的商家多
，我都是网上买一些（假货）起诉（索赔）。" 张强说，之后他了解到线下也有很多假药
、假酒或虚假标注的食品 ，就逐渐转向线下打假
。他打假的方法并不复杂。发现有问题的食品或药品
，买来后立马向市场监管部门投诉举报 。如果商家愿意协商，市监部门介入调解 ，商量一个法律规定范围内的赔偿金额
，接着他撤销投诉
。如果谈不拢，他要么放弃 ，要么向法院起诉。5 年来
，他将这个流程重复了很多次，没有相关部门说他此举违法 ，直到今年 8 月 。在被首次传唤前
，张强就看到了当地发布的公开征集涉黑涉恶举报线索公告中，提到了 " 恶意索赔 "
。出于担心 ，他通过市民热线向当地公安局咨询职业打假行为是否属于恶意索赔。第一次传唤回来后，张强得到当地公安局的回复
，了解到只要在打假时没有虚构事实、栽赃陷害，制造别人违法的假象 ，就不会被刑事打击 。张强看到这份回复
，刚被传唤过的恐慌消了大半
。他自称打假 5 年来，打的都是真实存在过期 、造假等问题的食品
、药品 ，从未虚构事实
，索赔也大都是通过市监部门调解或通过司法诉讼进行的。张强的举报材料 / 受访者供图但刚过一周，另一区的公安机关再次传唤了他 ，问的还是他此前打假的事
，包括何时、为何干这事，以及为何对方赔偿了他就撤销投诉举报等 。张强说 ，投诉和举报有区别
，投诉后如果双方经市监部门调解协商一致，" 肯定要撤销 ，商家也可拒绝调解，拒绝后这个投诉也结束了 "
。而 " 举报根本不能撤销
，跟别人是否赔偿没有关系 "，张强说。二次传唤后第四天 ，张强再被传唤 。这次让他指认几种商品
，以及购物小票 、跟商家的聊天记录等。他自称这家店经常销售过期食品，两年间他买了 10 次左右的过期食品 ，对方一共赔偿了他 8000 多元
。这次传唤依然有惊无险
，但他没有因此轻松。他不知道过两天会不会被再次传唤，或被刑事拘留 ，感到恐慌 。" 假打 " 不是打假职业打假在近年来越来越受到争议
，同样事出有因
。在张强恐慌的另一面，近几年来 ，" 职业索赔 " 也让行政部门和不少企业、个体户颇为头疼。南风窗曾报道
，不少小商家，因为包装
、标签上的细小问题 ，被职业索赔者盯上，导致经营困难 。中国连锁经营协会的统计数据显示
，2023 年职业索赔人发起的索赔投诉多达 73 万件，其中食品相关的恶意投诉超过 22 万件
。2023 年 ，中国连锁经营协会发布《食品标签管理要点食品经营者应对职业索赔者管理手册》更早前
，2019 年 9 月，由市场监管部门、中国消费者协会和企业代表共同参加的职业索赔行为专题研讨会上披露的数据显示 ，全国以 " 打假 "" 维权 " 为名发起的 " 职业索赔 " 恶意投诉举报每年超 100 万件。官方表述中
，这些 " 恶意投诉 " 大多是盯着商品标签瑕疵 、广告极限词等边缘问题，甚至通过夹带
、调包、篡改商品生产日期等手段捏造事实进行投诉 。而且 ，其逐渐呈现团伙化 、专业化
、规模化、程式化的特征和趋势
，既严重影响正常生产经营，又挤占了大量行政资源 ，让基层执法人员疲于应对
。这也是新一轮扫黑除恶专项斗争将 " 恶意索赔 " 纳入打击重点的背景之一。" 这些都是假打
，不是打假 。" 被称为 " 中国打假第一人 " 的王海告诉南风窗，长期以来 ，社会层面包括行政部门等，对真正的打假和借着打假名义的 " 假打 " 行为没有做明确区分
。王海参加央视 1996 年《实话实话》栏目边界模糊之下
，打假这一符合立法初衷的行为长期被 " 污名化 "。王海介绍，职业打假人是在我国建立 " 惩罚性赔偿制度 " 后出现的 。1993 年 ，《消费者权益保护法》第四十九条规定：" 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的
，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。"1995 年王海在北京买到假的索尼随身听 ，并通过该规定索赔成功
，开启了 " 打假时代 "
。2013 年，《消费者权益保护法》修订 ，将 " 退一赔一 " 升格为 " 退一赔三 "
，2015 年，《食品安全法》在十倍赔偿金基础上增设千元保底赔偿 ，刺激职业打假行为在全国范围内升温。王海称
，真正的打假是遵循 " 惩罚性赔偿制度 " 初衷，打击商家或生产者的欺诈行为 ，如掺杂掺假 、以假充真
、以次充好、伪造产地 、冒用厂名厂址
、篡改生产日期、虚假宣传等 。但实践中，跟打假一起出现的是数量更为庞大的 " 假打 "
，它跟目前新一轮扫黑除恶行动所打击的 " 恶意索赔 " 行为接近
。《永不妥协》剧照按照各地警方给出的定义，恶意索赔是指 " 为牟取非法利益 ，虚构 、编造损害事实或以商家存在经营瑕疵为由
，假借消费维权、侵权索赔等名义，通过投诉
、举报、诉讼 、曝光
、差评和滥用行政救济权利等方式对被害人施压 ，索要赔偿 " 的行为。" 说白了
，专项行动的靶子不是打假，是‘假打’ 。" 王海说 ，实践中 " 假打 " 的数量
，远远多于真正的职业打假
。" 仅冒用我们公司员工名义进行的恶意投诉索赔，就高达 3000 多起。" 王海说 ，他们比谁都支持打击 " 假打 "
，但当务之急是要对打假和 " 假打 " 进行明确区分 。打假可以成为一个 " 职业 " 吗？以打假为职业，究竟是正当的维权行为 ，还是可能涉嫌犯罪？这是职业打假中最具争议的问题之一
。过去 20 多年，北京中凯（上海）律师事务所律师杜鹏及其团队一直代理职业打假相关案件。他告诉南风窗
，这些案件几乎都与敲诈勒索罪有关 。在他看来，一些职业打假人之所以走到刑事案件这一步 ，很大程度上是因为不同地区、不同法院甚至不同的司法工作人员
，对职业打假的一系列问题看法不一
。例如，打假人算不算消费者 、有没有合法的权利依据；涉案食品或药品等商品存在的问题到底是假冒伪劣还是只是标签瑕疵；打假人与经营者协商和解
、向有关行政部门投诉、向人民法院提起诉讼等做法 ，是不是符合《消费者权益保护法》规定的合法手段 ……这些问题
，一旦出现不同答案，就可能产生完全不同的法律结果。如果打假人被认定为不属于消费者 ，没有索赔的权利基础
，其打假行为就有可能被认定为敲诈勒索 。这种分歧不仅出现在刑事领域，也出现在民事诉讼中。有的法院承认打假人的消费者身份 ，支持其索赔主张
，有些则相反
。《新闻直播间》截图长期以来，针对这些问题 ，特别是在食品 、药品领域，相关政策和认定标准也在持续调整。2013 年
，最高法在《关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》中，曾明确支持食品药品领域的 " 知假买假 " 。2017 年 ，最高法在回复人大代表建议的答复函中指出
，考虑在除购买食品
、药品之外的情形，逐步限制职业打假人的牟利性打假行为
。2020 年 ，国家市场监督管理总局出台《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》
，明确对非生活消费需要的投诉不予受理。2024 年，最高法发布《关于审理食品药品惩罚性赔偿纠纷案件适用法律若干问题的解释》 ，对食品、药品惩罚性赔偿案件中的 " 知假买假 " 作出进一步规定 。" 合理生活消费需要 " 范围内
，支持 " 知假买假 " 者的惩罚性赔偿请求，同时对大额购买 、连续购买
、反复索赔以及违法索赔等行为作出规制 ，包括刑事打击
。2024 年 3 月 18 日《最高人民法院关于审理食品药品惩罚性赔偿纠纷案件适用法律若干问题的解释》中与 " 知假买假 " 相关的规定不过
，职业打假人是否属于消费者，仍没有明确结论。杜鹏认为 ，最新的司法解释虽然没有明确职业打假问题，但其中承认的消费者 " 知假买假 " 情形实际暗含着职业打假人以消费者身份主张权利的情况 。" 职业打假人也不过是时常、主动行使监督权利的消费者
。" 杜鹏说。一位不愿具名的北京大学法学院教授向南风窗指出
，《消费者权益保护法》第二条将消费者限定在 " 为生活消费需要购买 、使用商品或者接受服务者 "，属于一般立法 ，无法穷尽职业打假这类特殊情况 。截图自《中华人民共和国消费者权益保护法》他认为
，职业打假人支付了与普通消费者同等的价款，就有权获得同等质量的商品或服务 ，在符合法定赔偿范围内索赔时
，应当认定为消费者，获得法律保护
。不过 ，在法律没有明确规定的情况下
，司法实践中，判断职业打假人是否属于消费者 ，主要是通过其打假目的、手段
、次数和打的究竟是不是 " 假 " 等具体方面着手。这也是判断打假行为是否越界、是否构成犯罪的关键 。打假的尽头是无假可打实践中
，职业打假人有时因打假的逐利性目的 、超出正常生活消费需要的购买及投诉次数，被指控涉嫌敲诈勒索犯罪。" 判断一个行为该不该打击 ，最重要的是行为是否正当
、合法，不能单从动机的角度判断
，只有当行为违法的时候，才要适当考虑动机 ，因为动机决定恶性大小
。"前述北大法学教授告诉南风窗
，只要打假人没有栽赃陷害，也没有超出法律规定的范围索赔 ，就算他目的是为了谋利
，也不能将其评价为犯罪，而是正常的维权。此外 ，法律没有规定一个合法行为因为次数的增加而转化为违法犯罪行为
，一次维权索赔是合法，不可能几十次维权就变成非法 。该法学教授称：" 敲诈勒索首先是一个以非法占有为目的的犯罪 ，其次是要采取要挟、胁迫的方式 "
，如果职业打假人举报的违法事实真实存在，且在法律规定的标准范围内索赔 ，就不构成刑事犯罪
。在这个基础上，职业打假人所做的投诉举报 、向媒体曝光或在网上披露等手段
，也是法律允许的救济途径，不属于威胁或胁迫。如果打假者为了索赔而主动制造违法情形 ，伪造证据
、调换商品或篡改生产日期等
，再通过曝光、投诉等向商家索要赔偿或 " 封口费 "，则容易涉嫌犯罪 。" 打假要坚持四个原则 ，正当性 、必要性
、合理性还有合法性
。" 王海告诉南风窗
，真正的打假要有说服力，既能说服监管部门 ，也能说服围观群众
，同时也要让被打假对象心服口服。" 打假这个职业不用人为拔高，但也不应污名化 。" 杜鹏律师说 ，职业打假人就像啄木鸟一样—— " 啄木鸟捉虫子
，首先是为了吃饭，而不是做森林卫士 ，但这个行为会间接地有利于社会
。"他表示，随着社会诚信和法治建设的推进
，以及公平有序竞争市场的形成，假冒伪劣必将得到有效遏制 ，职业打假人就会自然消失
，对此不必过多顾虑。而在这之前，不宜否定真正的职业打假在客观上打击制假售假等违法行为的积极效果 。前述北大法学教授告诉南风窗 ，近几年国内频发的食品安全问题和商品制假售假事件表明
，当下的行政机关在执法能力和力度方面，仍然存在不足
。这种情况下 ，" 可以利用职业打假人的力量
，发现更多的制假售假行为 "。王海也认为，如果职业打假人受到限制 ，退出打假行业
，市场监管部门无法应对如此庞大的市场主体可能存在的问题 。" 行政资源是有限的，天然无法覆盖这么多市场主体 ，但消费者是无限的，可以通过利益驱动
，让每一个消费者都成为打假者，就会有效约束商家的欺诈行为。" 王海说
。他认为 ，解决职业打假的问题很简单
，那就是不再有人制假售假。最高法在解读 2024 年的 " 司法解释 " 时也表示，" 打假 " 的尽头应当是 " 无假可打 " 。目前 ，张强已经停止了一切打假行为
。他说
，最近行业内 " 风声鹤唳、草木皆兵 "，此前被他们打假过的商家或企业正在 " 反扑 " 举报他们。因为大家不清楚恶意索赔和打假之间的明确界限 ，为此感到惶恐和迷茫 。不过
，有同行在 "12309 中国检察网 " 平台向最高人民检察院咨询了此事，对方在 9 月 7 日在线回复了此事
。最高检在 "12309" 对一位职业打假人的咨询回复 / 受访者供图" 恶意索赔被明确为一种新型黑恶犯罪 ，其核心特征是以非法占有为目的
，假借维权之名行敲诈勒索之实。如果你的投诉 、举报或起诉是基于真实存在的产品问题或服务瑕疵，即使该瑕疵很轻微 ，也属于有事实依据的维权，这与恶意索赔中的‘无中生有’有本质不同 。"（文中张强为化名）首图为职业打假人一度被大众冠以 " 市场啄木鸟 " 的称号（AI 制图 / 郭嘉亮）本文首发于《南风窗》杂志 2026 年第 20 期

一直以来
，存量商业地产都面临着土地使用权的 " 年限焦虑 "
。如今这一情况，正伴随着各地出台的工商业土地续期政策而解决。今年以来 ，广州
、上海相继明确
，按规定补缴一部分地价即可完成续期 。多位受访业内人士提到，随着各地陆续明确清晰的工商业用地续期制度 ，将原来相对模糊的土地到期风险
，逐步转化为市场主体可预期的成本，也使得此类资产得以实现价值重估 ，有利于实现存量资产盘活
。即便对于持有散售商办类公寓的小业主而言
，随着续期规则的明确，未来资产的 " 不确定性折价 " 也会减少 ，对优质区位商业公寓的二手流动性亦是积极因素。为何此时落地在我国
，不同性质的土地使用权期限不同 。住宅用地是 70 年，而办公或商业性质的土地使用年限通常为 40 年或 50 年。若使用权到期后 ，相关物业和资产该如何处置？就土地使用权续期程序而言，根据《民法典》第三百五十九条规定
，" 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理
。该土地上的房屋以及其他不动产的归属 ，有约定的
，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理 "。对此 ，根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019 修正）》第二十二条就续期申请进行的相关规定
，" 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，…… 经批准准予续期的 ，应当重新签订土地使用权出让合同
，依照规定支付土地使用权出让金 " 。" 上位法对土地使用权届满后的续期问题确有处置原则，" 上海产业转型发展研究院首席研究员撰文指出 ，但这仅对非住宅续期作出原则性规定
，实操层面上长期处于 " 一事一议 、预期模糊 " 的真空状态
。仲量联行评估咨询服务部资深董事喻伟也提到，在具体操作层面 ，对于 " 什么情况下可以续、可以续多久
、续期价格如何确定、能否提前续期 " 等问题，市场一直缺乏足够明确且统一的预期。如今
，这一状况正在扭转 。今年 4 月，广州发布了《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》；紧随其后 ，上海在 7 月发布了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》
，从适用范围 、续期方式
、地价标准等方面予以明确
。第一太平戴维斯广州投资及资本市场高级董事、大宗资产交易负责人杨毅认为，这一轮政策的本质 ，是把 " 土地到期怎么办 " 从个案协商变成可预期 、可计算的制度安排。为何选择在当下的时点推进？在杨毅看来
，这一方面是由于部分土地年限到期潮，早年出让的商服用地以 40 年期为主 ，如广州越秀
、海珠、荔湾一批专业市场和老商办
，剩余年限普遍只有十几年，个别已不足十年；同时 ，当前的市场已从增量扩张走向存量运营
，大宗交易的主角变成存量资产的改造与退出，而年限不确定恰是最大的定价障碍 。" 此外 ，公募 REITs 等资本市场工具对剩余土地年限设有门槛，续期问题不解决
，一批区位好 、现金流稳的资产就进不了资本市场
。" 杨毅表示。根据当前披露的规则，广州的计费公式是 "（续期年期 ÷ 法定最高出让年限）× 标定地价 × 建筑面积 " ，经认定达标的乘以 70%
、一次续期最长 20 年；不达标的按全额计收、一次最长 10 年 。在上海
，非住地块产权续期补缴则实行 " 绩效与地价 " 挂钩机制，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的 70%
。戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事黄燕秋认为 ，上海 、广州补缴地价文件采用差异化定价
，将补缴地价与绩效考核挂钩，既确保了补缴价格有客观基准 ，又通过折扣激励企业维持良好运营绩效
，避免满年期高昂的一刀切定价所导致的产业流失，灵活的续期年期与绩效考核挂钩的续期策略 ，这与地方政府从土地财政向税收财政转型的考核导向相一致。如何改变资产定价补缴地价
、完成续期
，对商办类项目和相关市场带来怎样的影响？多位受访业内人士提到，补缴的土地价款是获得上述新增权益需要支付的经济成本 ，会直接摊薄资产净值，估值时须予以考虑
，但随之化解的 " 年限折价 " 风险，对优质经营性资产具备估值修复作用 。" 我在开发商做城市总经理时 ，投资决策看的是拿地成本 / 开发周期和回报率。现在站在大宗资产交易端
，看的是持有成本 / 退出周期和回报率
。" 杨毅告诉记者，过去 ，这两个周期之间
，隔着剩余土地年限的壁垒。据杨毅透露，从过往经手过的交易来看 ，相当一部分优质资产不是价格谈不拢
，而是剩余年限估值的分歧：买家担心持有几年后转不了手，即便当前租金回报合适也不敢接 。续期政策把一个无法定价的尾部风险 ，变成了一项可以列入资本开支的确定成本
。喻伟也提到
，土地年限得以延长以后，资产的潜在投资者范围、银行融资条件以及资本市场退出的可行性都有可能改善 ，这些都会间接反映到资产价格当中。补缴地价对具备条件的资产而言，换来的是估值方法的切换 。" 从‘按剩余年限折现’切换到‘按长期持有定价’
。此类资产的价值重估
，往往足以覆盖补缴本身。" 杨毅表示 。事实上，顺利续期给此类项目提高估值带来的影响确实颇为可观
。以近期正在推进分拆上市的上海香港新世界大厦为例。截至今年 3 月末评估基准日 ，该项目的账面价值约 21.68 亿元
，‌ 评估值 45.68 亿元，增值率近 111%‌ 。如此高增值率的一大重要影响因素正是土地使用权续期
。广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金的招募说明书显示 ，香港新世界大厦的土地使用权期限为 1994 年 12 月 2 日至 2044 年 12 月 1 日
，到评估基准日，如果不续期只剩 18.67 年；上海市黄浦区规划和自然资源局出具初审意见显示 ，‌ 拟同意续期 20 年至 2064 年 12 月 1 日 ‌
，续期后剩余年限变为 38.67 年。上述招募说明书明确表示，" 通过土地使用权续期延长了收益年限 20 年 ，使得项目资产的整体评估增值较大 " 。广州市场也出现了一些积极的信号。按第一太平戴维斯单宗成交 1 亿元以上的统计口径
，广州二季度录得大宗交易 13 宗 、成交金额 104.2 亿元，剔除体系内关联方转让后约 57.4 亿元
。在上述案例中 ，有两宗数据中心交易合计约 9.2 亿元。" 买方带有险资和 Pre-REITs 属性，定价方式是以未来 REITs 退出的资本化率倒推今天可以接受的收购价 。" 杨毅透露
，这类买家偏好长期限资产，续期政策为广州一批优质存量资产进入他们的视野创造了条件 ，而广州轻纺城续期与后续 REITs 申报的衔接
，是观察这条路径能否走通的一个样本
。40 年产权公寓影响待考尽管业内较多认为该项政策的初衷是稳定工商业资产的长期产权预期，更好地盘活存量资产 ，但新政出台之后
，市场普遍对商业性质公寓的价值产生明显担忧。有观点认为，商住公寓、酒店式公寓等产权年限通常为 40 年或 50 年的物业 ，到期若不补缴土地出让金
，将面临被收回的情况；而补缴地价则将提高持有成本，或降低资产价值 。据同策研究院院长宋红卫了解 ，在上海
，商住类公寓临期时可申请续期，由相关部门根据项目所在地的基准地价给定续期费用 ，" 上海将土地划分为 11 个等级，对应不同的基准地价
。基础地价是区域内的平均土地价格
，是由机构评估出来的兜底价格。"根据上海市规自局 2026 年 4 月披露的信息，以商业类用地中的批发零售用地来看 ，根据不同的土地等级
，基准地价从 1760 元 / 平方米 -36670 元 / 平方米不等 。若一套建筑面积约 50 平方米的商住类公寓，在不同区域需补缴的地价由几万元到上百万元不等
。" 在补缴地价已经明牌的背景下 ，有意愿接手此类资产的买家肯定会压价。"" 这类产品实际上是历史的产物 。" 宋红卫提到
，当初在高房价又限购的背景下，原本用于投资运营的商办用地被开辟为一种特殊通道 ，为部分购房者提供了居所
，也因此存在一定的溢价
。当前这种溢价消失了，这类产品也不宜以住宅的逻辑计算。事实上 ，这类资产在过去的买卖中也一直面临着与大宗资产类似的困境 。喻伟提到
，过去商业公寓在二手交易中一个比较明显的问题，就是随着土地剩余年限下降 ，购房人对于几十年以后土地如何处理存在不确定预期。与此同时，剩余年限过短还可能影响按揭贷款期限
、抵押融资和再次出售
，市场往往也会给此类资产一定的年限折价
。" 随着续期规则逐渐明确，这部分‘不确定性折价’也会减少 ，对优质区位商业公寓的二手流动性是积极因素。" 喻伟认为 。宋红卫也提到
，若续期规则不明确，此类资产的价格可能会更低 ，到期时资产价格有归零的可能性
，风险太高而可能无人接盘
。而续期规则出台后，资产反而有了明确的估值逻辑。喻伟表示 ，如果进一步分析其对一套商业公寓市场价值的影响
，就要看土地价值在整套房产价值中的占比 。实际上，市场价格最终取决于另外一个更关键的问题就是续期成本以及续期以后增加的市场价值是否大于需要支付的续期成本
。不过 ，从目前来看
，该项政策尚未对公寓产品的成交带来明显的影响。记者从普睿数智广佛区域获取的数据显示，自 2025 年 12 月起至 2026 年 8 月 ，广州市二手商住类公寓的成交规模基本保持每月两三百套，成交均价也基本在 1.2 万元 / 平方米 -1.4 万元 / 平方米之间
，并无明显波动 。上海二手公寓的成交表现也基本保持平稳
。普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓表示，大部分持有此类资产的小业主都是选择出租 ，保持还不错的出租回报率
，作为一项长期理财。 ( 本文来自第一财经 )