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一直以来，存量商业地产都面临着土地使用权的 " 年限焦虑 "
。如今这一情况 ，正伴随着各地出台的工商业土地续期政策而解决。今年以来
，广州、上海相继明确，按规定补缴一部分地价即可完成续期 。多位受访业内人士提到 ，随着各地陆续明确清晰的工商业用地续期制度
，将原来相对模糊的土地到期风险，逐步转化为市场主体可预期的成本 ，也使得此类资产得以实现价值重估，有利于实现存量资产盘活
。即便对于持有散售商办类公寓的小业主而言
，随着续期规则的明确，未来资产的 " 不确定性折价 " 也会减少 ，对优质区位商业公寓的二手流动性亦是积极因素。为何此时落地在我国
，不同性质的土地使用权期限不同 。住宅用地是 70 年，而办公或商业性质的土地使用年限通常为 40 年或 50 年
。若使用权到期后 ，相关物业和资产该如何处置？就土地使用权续期程序而言
，根据《民法典》第三百五十九条规定，" 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期 ，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属
，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的 ，依照法律 、行政法规的规定办理 " 。对此
，根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019 修正）》第二十二条就续期申请进行的相关规定，" 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 ，…… 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同
，依照规定支付土地使用权出让金 "。" 上位法对土地使用权届满后的续期问题确有处置原则，" 上海产业转型发展研究院首席研究员撰文指出 ，但这仅对非住宅续期作出原则性规定
，实操层面上长期处于 " 一事一议
、预期模糊 " 的真空状态
。仲量联行评估咨询服务部资深董事喻伟也提到，在具体操作层面 ，对于 " 什么情况下可以续、可以续多久 、续期价格如何确定
、能否提前续期 " 等问题
，市场一直缺乏足够明确且统一的预期。如今，这一状况正在扭转 。今年 4 月 ，广州发布了《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》；紧随其后
，上海在 7 月发布了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，从适用范围、续期方式 、地价标准等方面予以明确
。第一太平戴维斯广州投资及资本市场高级董事、大宗资产交易负责人杨毅认为 ，这一轮政策的本质
，是把 " 土地到期怎么办 " 从个案协商变成可预期
、可计算的制度安排。为何选择在当下的时点推进？在杨毅看来，这一方面是由于部分土地年限到期潮 ，早年出让的商服用地以 40 年期为主，如广州越秀、海珠 、荔湾一批专业市场和老商办
，剩余年限普遍只有十几年，个别已不足十年；同时 ，当前的市场已从增量扩张走向存量运营
，大宗交易的主角变成存量资产的改造与退出，而年限不确定恰是最大的定价障碍 。" 此外 ，公募 REITs 等资本市场工具对剩余土地年限设有门槛
，续期问题不解决，一批区位好
、现金流稳的资产就进不了资本市场
。" 杨毅表示。根据当前披露的规则 ，广州的计费公式是 "（续期年期 ÷ 法定最高出让年限）× 标定地价 × 建筑面积 "
，经认定达标的乘以 70%、一次续期最长 20 年；不达标的按全额计收 、一次最长 10 年 。在上海，非住地块产权续期补缴则实行 " 绩效与地价 " 挂钩机制 ，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的 70%
。戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事黄燕秋认为
，上海
、广州补缴地价文件采用差异化定价，将补缴地价与绩效考核挂钩 ，既确保了补缴价格有客观基准，又通过折扣激励企业维持良好运营绩效
，避免满年期高昂的一刀切定价所导致的产业流失，灵活的续期年期与绩效考核挂钩的续期策略 ，这与地方政府从土地财政向税收财政转型的考核导向相一致。如何改变资产定价补缴地价、完成续期
，对商办类项目和相关市场带来怎样的影响？多位受访业内人士提到，补缴的土地价款是获得上述新增权益需要支付的经济成本 ，会直接摊薄资产净值
，估值时须予以考虑，但随之化解的 " 年限折价 " 风险 ，对优质经营性资产具备估值修复作用 。" 我在开发商做城市总经理时
，投资决策看的是拿地成本 / 开发周期和回报率
。现在站在大宗资产交易端，看的是持有成本 / 退出周期和回报率。" 杨毅告诉记者 ，过去
，这两个周期之间，隔着剩余土地年限的壁垒 。据杨毅透露 ，从过往经手过的交易来看，相当一部分优质资产不是价格谈不拢
，而是剩余年限估值的分歧：买家担心持有几年后转不了手，即便当前租金回报合适也不敢接。续期政策把一个无法定价的尾部风险 ，变成了一项可以列入资本开支的确定成本
。喻伟也提到
，土地年限得以延长以后，资产的潜在投资者范围 、银行融资条件以及资本市场退出的可行性都有可能改善 ，这些都会间接反映到资产价格当中。补缴地价对具备条件的资产而言
，换来的是估值方法的切换 。" 从‘按剩余年限折现’切换到‘按长期持有定价’
。此类资产的价值重估，往往足以覆盖补缴本身。" 杨毅表示 。事实上 ，顺利续期给此类项目提高估值带来的影响确实颇为可观
。以近期正在推进分拆上市的上海香港新世界大厦为例。截至今年 3 月末评估基准日
，该项目的账面价值约 21.68 亿元，‌ 评估值 45.68 亿元 ，增值率近 111%‌ 。如此高增值率的一大重要影响因素正是土地使用权续期
。广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金的招募说明书显示
，香港新世界大厦的土地使用权期限为 1994 年 12 月 2 日至 2044 年 12 月 1 日，到评估基准日 ，如果不续期只剩 18.67 年；上海市黄浦区规划和自然资源局出具初审意见显示，‌ 拟同意续期 20 年至 2064 年 12 月 1 日 ‌
，续期后剩余年限变为 38.67 年。上述招募说明书明确表示，" 通过土地使用权续期延长了收益年限 20 年 ，使得项目资产的整体评估增值较大 " 。广州市场也出现了一些积极的信号
。按第一太平戴维斯单宗成交 1 亿元以上的统计口径
，广州二季度录得大宗交易 13 宗
、成交金额 104.2 亿元，剔除体系内关联方转让后约 57.4 亿元。在上述案例中 ，有两宗数据中心交易合计约 9.2 亿元 。" 买方带有险资和 Pre-REITs 属性
，定价方式是以未来 REITs 退出的资本化率倒推今天可以接受的收购价。" 杨毅透露，这类买家偏好长期限资产 ，续期政策为广州一批优质存量资产进入他们的视野创造了条件
，而广州轻纺城续期与后续 REITs 申报的衔接，是观察这条路径能否走通的一个样本
。40 年产权公寓影响待考尽管业内较多认为该项政策的初衷是稳定工商业资产的长期产权预期 ，更好地盘活存量资产
，但新政出台之后，市场普遍对商业性质公寓的价值产生明显担忧。有观点认为 ，商住公寓、酒店式公寓等产权年限通常为 40 年或 50 年的物业，到期若不补缴土地出让金
，将面临被收回的情况；而补缴地价则将提高持有成本，或降低资产价值 。据同策研究院院长宋红卫了解 ，在上海
，商住类公寓临期时可申请续期，由相关部门根据项目所在地的基准地价给定续期费用 ，" 上海将土地划分为 11 个等级
，对应不同的基准地价
。基础地价是区域内的平均土地价格，是由机构评估出来的兜底价格。"根据上海市规自局 2026 年 4 月披露的信息 ，以商业类用地中的批发零售用地来看
，根据不同的土地等级，基准地价从 1760 元 / 平方米 -36670 元 / 平方米不等 。若一套建筑面积约 50 平方米的商住类公寓 ，在不同区域需补缴的地价由几万元到上百万元不等
。" 在补缴地价已经明牌的背景下
，有意愿接手此类资产的买家肯定会压价。"" 这类产品实际上是历史的产物 。" 宋红卫提到，当初在高房价又限购的背景下 ，原本用于投资运营的商办用地被开辟为一种特殊通道，为部分购房者提供了居所
，也因此存在一定的溢价
。当前这种溢价消失了，这类产品也不宜以住宅的逻辑计算。事实上 ，这类资产在过去的买卖中也一直面临着与大宗资产类似的困境 。喻伟提到
，过去商业公寓在二手交易中一个比较明显的问题，就是随着土地剩余年限下降 ，购房人对于几十年以后土地如何处理存在不确定预期
。与此同时
，剩余年限过短还可能影响按揭贷款期限 、抵押融资和再次出售，市场往往也会给此类资产一定的年限折价。" 随着续期规则逐渐明确 ，这部分‘不确定性折价’也会减少
，对优质区位商业公寓的二手流动性是积极因素 。" 喻伟认为。宋红卫也提到，若续期规则不明确 ，此类资产的价格可能会更低
，到期时资产价格有归零的可能性，风险太高而可能无人接盘
。而续期规则出台后 ，资产反而有了明确的估值逻辑。喻伟表示，如果进一步分析其对一套商业公寓市场价值的影响
，就要看土地价值在整套房产价值中的占比 。实际上，市场价格最终取决于另外一个更关键的问题就是续期成本以及续期以后增加的市场价值是否大于需要支付的续期成本
。不过 ，从目前来看
，该项政策尚未对公寓产品的成交带来明显的影响。记者从普睿数智广佛区域获取的数据显示，自 2025 年 12 月起至 2026 年 8 月 ，广州市二手商住类公寓的成交规模基本保持每月两三百套
，成交均价也基本在 1.2 万元 / 平方米 -1.4 万元 / 平方米之间，并无明显波动 。上海二手公寓的成交表现也基本保持平稳
。普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓表示 ，大部分持有此类资产的小业主都是选择出租
，保持还不错的出租回报率，作为一项长期理财。 ( 本文来自第一财经 )

9 月 21 日晚间 ，妙可蓝多 ( 600882.SH ) 发布了董事离任公告 。公告称
，董事会于 9 月 20 日收到柴琇提交的辞职报告，其因个人原因申请辞去第十二届非独立董事及董事会专门委员会相关职务 ，辞职后不再担任公司及子公司任何职务
。柴琇直接持有公司 7610.36 万股，其一致行动人吉林省东秀商贸有限公司持有 528 万股
，合计持股占公司总股本的 16.01%。柴琇原定任期至 2027 年 11 月 17 日，目前存在未履行完毕的公开承诺 ，但不属于增持承诺
，离任后仍需按照相关规定管理所持股份并继续履行公开承诺 。实际上，柴琇此前已遭妙可蓝多免去副董事长
、总经理及法定代表人职务
。1 月 25 日 ，妙可蓝多 ( 600882.SH ) 发布公告称
，2026 年 1 月 23 日，柴琇被免去副董事长、总经理及法定代表人职务 ，但仍依旧担任董事一职；同日
，董事会宣布聘任 " 蒙牛系 " 高管 、现任公司董事、CFO 蒯玉龙为新任总经理，并变更为法定代表人。" 在 A 股市场 ，核心创始人在任期内被董事会免职（非主动辞职）确实较为罕见 。" 中国企业资本联盟副理事长柏文喜此前在接受中国城市报记者采访时说道。他分析
，柴琇此番被免职有两处特殊性：一方面，是程序特殊
。董事会以 8 票同意
、0 票反对、0 票弃权全票通过免职决议 ，而柴琇本人 " 未在规定期限内提交表决票或委托文件 "，被视为未出席本次会议。这种 " 被缺席 " 的表决方式在上市公司治理中极为少见；另一方面
，是柴琇仍保留董事身份和 14.92% 股权，但失去了经营权 。这种 " 虚位化 " 处理既体现了蒙牛系董事会的强势 ，也保留了一定的治理缓冲空间
。妙可蓝多同日发布的一则仲裁公告
，揭示了此次人事地震的导火索。1 月 25 日，妙可蓝多发布公告称 ，因妙可蓝多参股的上海祥民股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称 " 并购基金 "）及其下属主体担保的吉林省耀禾经贸有限公司（以下简称 " 吉林耀禾 "）逾期未清偿债务
，并购基金及其下属主体因相关担保无法实现清算分配，公司无法收回并购基金中本金及相应收益 。鉴于承诺人柴琇女士未能履行其此前向公司作出足额补偿的承诺 ，妙可蓝多已就柴琇承诺事项提出仲裁申请
。此事预计将导致妙可蓝多 2025 年净利润减少约 1.19 亿元至 1.27 亿元。2025 年 12 月 27 日
，妙可蓝多在一则公告中透露，2020 年 12 月 24 日 ，蒙牛曾通过信托向吉林耀禾发放本金为 7 亿元的借款
，后续该信托将上述借款转由蒙牛直接持有 。时任妙可蓝多控股股东 、实际控制人
、董事及吉林耀禾关联人柴琇承诺，由于担保事项导致上市公司面临直接或间接损失的 ，本人承诺将向上市公司足额补偿，并确保上市公司不至于因担保事项而出现损失
。为担保该笔借款
，柴琇方面以其控制的并购基金及其下属控制主体提供抵押。然而，并购基金已于 2025 年 1 月 29 日到期 ，但因吉林耀禾未能偿还相关债务
，并购基金及相关底层资产仍处于为吉林耀禾上述债务担保的质押 / 抵押状态，截至目前 ，公司仍未能足额、及时回收在并购基金中的出资及应得收益
，承诺人柴琇女士向公司作出足额补偿承诺的条件已经触发 。作为妙可蓝多创始人，柴琇在业内有 " 奶酪女王 " 的称号
。公开资料显示 ，柴琇于 1965 年出生
，吉林省延边州人，早年以房地产业务起家 ，随后进军乳制品行业。2001 年
，当时 36 岁的柴琇创立广泽乳业，随后逐渐在吉林市乳制品市场崭露头角 。2016 年 ，通过借壳华联矿业，柴琇带领妙可蓝多完成上市
，成为 "A 股奶酪第一股 "。2019 年 3 月，广泽股份正式更名为妙可蓝多 ，并相应变更证券简称
，证券代码保持不变
。随后妙可蓝多进入快速扩张期，业绩也一路上涨 ，2016 至 2019 年公司营业收入从 5.12 亿元增长至 17.44 亿元
，三年实现超 2.4 倍的增长，成功跻身国产奶酪头部企业 ，亮眼成绩也吸引了头部乳企蒙牛的关注。2020 年 12 月 13 日晚间
，妙可蓝多发布公告称，蒙牛通过增发斥资不超过 30 亿元成为新的控股股东 。随后 5 年来 ，蒙牛多次对妙可蓝多进行投资增持
。在蒙牛入主后
，妙可蓝多股价曾一度飙涨到最高 84.5 元 / 股。2025 年三季度报显示，蒙牛作为第一大股东 ，对妙可蓝多的持股比例达 36.77% 。妙可蓝多现任高管名单也不乏蒙牛系身影：2024 年 5 月，蒙牛副总裁陈易一任妙可蓝多董事长
，其目前仍兼任蒙牛副总裁；2025 年 12 月 31 日，沈新文新担任妙可蓝多董事 ，其现任蒙牛执行董事 、首席财务官及副总裁；2025 年 1 月 17 日
，董事高文新担任妙可蓝多副总经理，其曾任蒙牛奶酪事业部奶酪业务负责人
。在柏文喜看来 ，蒙牛系全面接管后
，妙可蓝多将转向职业经理人治理体系。新任总经理蒯玉龙作为蒙牛系 " 老将 "，其财务管控经验和战略规划能力 ，一定程度上有利于提升决策的专业化和规范化水平 。蒙牛在发现柴琇未能履行补偿承诺后
，迅速启动仲裁并免职，体现了 " 铁血 " 作风
。职业经理人团队决策更依赖数据而非直觉 ，有利于规避创始人 " 一言堂 " 导致的战略冒进。此外
，蒙牛的增持行为，显示控股股东对公司长期价值的信心 ，有利于稳定融资环境 。不过，妙可蓝多未来也面临着挑战：作为 " 奶酪第一股 "
，品牌认知度高度绑定柴琇个人 IP，蒙牛系全面接管后 ，如何保持品牌温度与消费者情感连接
，还有待观察；同时，蒙牛作为大型国企体系 ，决策链条较长
，可能削弱妙可蓝多在快速变化的消费品市场中的反应速度
。图源：每日经济新闻蒙牛全面接管妙可蓝多后，会对市场格局带来哪些影响？当前 ，奶酪行业呈现 " 一超多强 " 格局。据前瞻产业研究院的报告
，2023 年，妙可蓝多的市场占有率提升至 25.3% ，百吉福波动下降至 17.8%
，伊利提升至 10.1%，乐芝牛为 6.4% ，安佳为 4.8%，卡夫食品为 4%
，其余品牌市场占有率低于 3% 。" 柴琇的离场标志着一个时代的结束，但也为中国奶酪行业的规范化
、专业化发展打开了新空间。蒙牛的体系化赋能能否转化为妙可蓝多的第二增长曲线？还有待进一步观察
。" 柏文喜说。他提到 ，柴琇时代的激进扩张策略实际上压制了伊利的追赶势头
，蒙牛系接管后，妙可蓝多可能从 " 烧钱换市场 " 转向 " 利润优先 " ，这或为伊利提供了战略窗口期 。若伊利延续此前的激进投入策略
，可能在短期内抢占部分市场份额
。知名战略定位专家、福建华策品牌定位咨询创始人詹军豪告诉中国城市报记者，中国奶酪行业高增长背景下 ，管理层更迭短期或导致创新节奏阶段性放缓
，企业更聚焦现有业务优化。过往妙可蓝多靠营销广告迅速抢占消费者心智，但也背上了高费率包袱 。蒙牛团队接管后 ，必然优先压降成本 、梳理渠道库存
，行业竞争也将从 " 烧钱换规模 " 转向 " 控本提效 "
。他表示，若伊利凭借乳业全链路优势正加速追赶 ，妙可蓝多的战略收缩，可能让伊利在细分赛道获得更多突破空间
，三元等区域品牌则可在低温奶酪市场寻找差异化机会；对行业内其他企业而言，妙可蓝多的治理风波带来了 3-6 个月的战略窗口期 ，可加速细分赛道（如成人奶酪
、餐饮渠道）突破
，争夺市场份额。业绩方面，2022 年至 2023 年 ，妙可蓝多连续两年出现利润承压
，2022 年营收增长但归母净利润同比下滑 12.32%，2023 年营收、归母净利润双双下行 ，归母净利润同比降幅达 53.90% 。根据公司年报及对上交所监管函的回复
，业绩连续走弱由多重因素叠加导致：原材料高度依赖海外进口，国际大宗商品 、汇率波动推高原料采购成本 ，前期高价库存持续拖累毛利率；核心大单品儿童奶酪棒遭遇行业激烈竞争
，主力 C 端产品销量明显回落；同时产品结构发生变化，低毛利 B 端餐饮产品占比抬升 ，进一步拉低整体盈利水平等
。2024 年，妙可蓝多维持营收下降态势。公司实现营业收入 48 亿元
，同比下降 9% 。实现归属于上市公司股东的净利润 1.14 亿元，较上年同期大幅增长 89.16%
。2025 年 ，公司实现营业收入 56.33 亿元
，同比增长 16.29%；归属于上市公司股东的净利润 1.18 亿元，同比增长 4.29%；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东净利润 1.58 亿元 ，同比大幅增长 235.94%。妙可蓝多关于确认公允价值变动损失相关事项监管工作函的回复公告称
，公司对并购基金出资成本为 1 亿元，将其作为以公允价值计量且变动计入损益的非流动金融资产进行核算 。截至 2024 年 12 月 31 日 ，公司对并购基金的投资的公允价值为 1.28 亿元
，累计确认公允价值变动收益 2,872.43 万元，持有期间共收到现金收益 1,400 万元。综上 ，公司经初步评估认为上述公司对并购基金出资形成的非流动金融资产公允价值存在重大损失风险
，于 2025 年第四季度拟确认相关公允价值变动损失
。受并购基金公允价值变动损失拖累，归母净利润增幅被显著压低；剔除该笔非经常性损失后 ，主业盈利大幅修复。8 月 22 日，妙可蓝多发布 2026 年半年度报告 。妙可蓝多上半年营业总收入 33.04 亿元
，同比增长 28.71%；归属于上市公司股东的净利润 1.51 亿元，同比增加 13.74% ，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1.21 亿元
，同比增加 17.87%
。妙可蓝多在公告中表示，营收增长主要原因为公司 "TOB TOC 双轮驱动 " 战略的深度落地 ，C 端
、B 端业务同比均有超 20% 增长。其中
，C 端常温、低温 、电商板块同比均有较好增长；B 端主要为餐饮、大客户板块持续增长 。值得注意的是，据妙可蓝多第十二届董事会第二十五次会议决议公告 ，柴琇对本次半年报投出了反对票
。公告显示
，柴琇对于妙可蓝多 2026 年半年报提出了三点异议：一是半年报中所列柴琇承诺内容与实际承诺内容不一致；二是半年报将公司与牧硕养殖之间的关联交易，与牧硕养殖为柴琇关联公司一事刻意牵连；三是《关于并购基金相关事项的说明》这份文件是否真实 ，存在较大不确定性。妙可蓝多 2026 年半年报显示
，截至 2026 年上半年末，柴琇持有妙可蓝多 14.92% 股份 ，为该公司第二大股东 。3 月 17 日消息，国家企业信用信息公示系统显示
，妙可蓝多发生多项工商变更，创始人柴琇卸任法定代表人 ，由蒯玉龙接任
。蒯玉龙
，1976 年出生，曾任中国蒙牛乳业有限公司助理副总裁
、常温事业部财务管理中心总经理兼战略管理负责人、集团财务部负责人 、财务运营高级总监
、SAP 项目总经理等职务。■综合自妙可蓝多 2026 年半年度报、妙可蓝多公告 、澎 · 湃新闻
、中国城市报此前报道